三輥閘小編：大多數業主都會對“全封閉”小區心生向往。在他們的印象中，“全封閉”小區就應該是建好高墻、大門，嚴加防范，杜絕一切非業主的出入，同時也意味著更安全和更舒適的生活環境。尤其是在今年5月17日“閱城國際殺人案”發生后，當時犯罪嫌疑人趁著保安重點排查車輛時“溜”進了小區。而周邊的另一個小區，雖然當時也被嫌疑人相中，但由于盤查較嚴，最后躲過了一劫。這讓業主們愈發感覺到“全封閉”的重要性。

　　記者在調查中也發現，雖然“封閉式物業管理”已經成為大多數新建小區宣傳的管理方式，但是在管理中存在標準不一的現象。三輥閘這讓封閉式物業管理成為爭議焦點。宋先生是今年剛剛出新的雙樂園小區的一名業主，在采訪中，他就表示，雖然小區采用了封閉式管理，但是外來人員照樣揚長而入，難道“在小區門口架了兩根鐵欄桿，安插了一個門衛就是封閉式管理嗎？”本期物業大家談，就此展開討論。

　　全封閉？半封閉？“封閉式”有沒有具體標準？

　　在《南京市普通住宅物業服務等級和收費標準》中，在不同等級的物業服務標準中，對不同小區的封閉式管理進行了界定，但是這個界定是針對小區等級及其配備的硬件條件來說的。主要指園區周界必須要有管控，包括人防和技防（如安防監控、樓宇對講、周界報警等），此外，主出入口必須要有人24小時值守等。但是對于后期服務的具體標準并沒有明確的界定。

　　從根本上來說，封閉式物業管理只是一種模糊性表達，三輥閘各個小區的執行標準都會有所差異。

　　嚴格來說，封閉式物業管理只是一種管理模式，相關法律、法規、政策、條例、標準都沒有具體標準。以門禁管理為例，90%以上的物業管理公司對于門禁標準的制定都是按照既有經驗自行制定，沒有經過小區業主的共同決議，存在服務標準不明的現象。這也就導致有的小區門禁很嚴，有的小區卻相對寬松。

　　另一方面，標準的缺失也導致物業公司與業主的權責難以明確。

　　封閉式物業管理不能消除與業主的糾紛？

　　封閉式物業管理在實際操作中確實存在一些難題。三輥閘首先體現在門禁上，為了確保小區的安全，除了對業主實行刷卡進入以外，門崗會對所有陌生人進行登記和盤查，這其中也包括業主的訪客，這往往可能會引起一些業主的反感，認為影響了出入的便利性。另一方面，即使門崗認真盤查，也無法保證萬無一失。為此物業公司也在提高人防和技防的水準。新引進的搖桿設備能夠通過感應線察覺業主身上攜帶的門禁卡并開門，這樣業主不需要下車刷卡就能直接進入車庫。

　　保利江蘇房地產發展有限公司副總經理陳艷萍

　　在實際操作中，封閉式物業管理主要存在四個問題：三輥閘一是業主進出小區時需要確認身份，這容易引起業主的不耐煩；二是在門禁檢查時出現的尾隨現象，對于物業方來說，在具體判定上存在一定的困難；第三是物防，包括圍墻、紅外對射等設備，有的時候會出現客觀干擾因素，影響安保判斷；第四是車庫入口的把守是一個薄弱點。歸結為兩點：物業公司的溝通能力，以及物業公司的技術能力。

　　如何實現封閉式物業管理？

　　在小區交付的同時，開發商對配套設備的交付標準都會有明確規定。就硬件自身而言，開發商，尤其是大型開發商，在技術上都比較先進。而業主既然當初接受了，就代表認可當時的硬件設備。所以主要問題仍然體現在業主的配合度上，這要求物業公司在管理上必須尊重業主的意見。

　　以仁恒玉蘭山莊為例，小區目前就在積極準備升級，雖然原來的封閉式物業管理也受到業主好評，但是通過與業委會的商量得到全體業主同意后，三輥閘小區決定對圍墻進一步加高，并且采用封閉的電子圍欄來實現升級管理。另一方面，為了保證封閉式物業管理的持久性以及制度化，物業公司在管理中要堅持標準化，不能放松管理力度，否則小區將很難實現封閉。

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